Irlandzki rząd przygotowuje nowe zasady wynajmu krótkoterminowego, które mają ograniczyć wykorzystywanie mieszkań jako obiektów turystycznych w miastach dotkniętych kryzysem mieszkaniowym. Od końca grudnia właściciele nieruchomości oferowanych przez Airbnb i podobne platformy mają podlegać obowiązkowej rejestracji.

Według analiz nawet 9500 nieruchomości mogłoby potencjalnie wrócić na rynek długoterminowego wynajmu. Organizacje pomagające najemcom i politycy opozycji ostrzegają jednak, że wyjątki przewidziane przez rząd mogą znacząco osłabić skuteczność reformy.

Rząd chce odzyskać mieszkania zajmowane przez turystów

Irlandia od lat zmaga się z niedoborem mieszkań, wysokimi czynszami i rosnącą liczbą osób mających trudności ze znalezieniem dachu nad głową.

Jednym z tematów regularnie pojawiających się w debacie mieszkaniowej jest krótkoterminowy wynajem nieruchomości za pośrednictwem platform takich jak Airbnb.

W wielu irlandzkich miastach całe domy i mieszkania są udostępniane turystom na kilka dni lub tygodni, zamiast trafiać na tradycyjny rynek najmu.

Rząd chce wprowadzić bardziej przejrzyste zasady funkcjonowania tego sektora.

Projekt ustawy Short-Term Letting and Tourism Bill 2026 został opublikowany 6 października, a 23 października rozpoczął procedurę parlamentarną.

Jak informował 27 października Irish Examiner, projekt ma być przedmiotem dalszych prac w Dáil Éireann na początku listopada.

Najważniejszym elementem reformy jest utworzenie ogólnokrajowego rejestru nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo oraz wzmocnienie kontroli nad przestrzeganiem przepisów planistycznych.

Nawet 17 tysięcy nieruchomości wykorzystywanych na wynajem turystyczny

Według analizy Housing Agency, przywołanej w dokumentach dotyczących nowych przepisów, niemal 17 tysięcy nieruchomości jest wykorzystywanych w całości do wynajmu krótkoterminowego na obszarach o dużym zapotrzebowaniu mieszkaniowym.

Szacuje się, że od 5500 do 9500 takich nieruchomości mogłoby potencjalnie zostać przywróconych na rynek długoterminowego najmu.

Byłaby to znacząca liczba, szczególnie w miastach, gdzie dostępność mieszkań jest niewielka.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie te nieruchomości automatycznie trafią do najemców po wejściu nowych przepisów.

Część właścicieli może uzyskać wymagane pozwolenia, część może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, a inne obiekty mogą nie nadawać się do tradycyjnego zamieszkania.

Liczba 9500 jest więc szacunkiem potencjalnego efektu reformy, a nie rządową gwarancją zwiększenia liczby dostępnych mieszkań.

Nowe ograniczenia w Dublinie, Cork i Limerick

Jednym z najważniejszych założeń reformy jest ograniczenie wydawania nowych pozwoleń planistycznych na krótkoterminowy wynajem w większych miastach.

Nowa polityka obejmuje 25 obszarów miejskich liczących ponad 20 tysięcy mieszkańców.

Wśród nich znajdują się Dublin, Cork i Limerick.

Na tych terenach zasadą ma być odmowa wydawania nowych pozwoleń na wykorzystywanie mieszkań do najmu turystycznego, z określonymi wyjątkami.

Celem jest ograniczenie sytuacji, w której nieruchomości mogące służyć mieszkańcom przez cały rok są przeznaczane wyłącznie na krótkie pobyty.

Rząd argumentuje, że w dużych miastach potrzeby mieszkaniowe powinny mieć większe znaczenie przy podejmowaniu decyzji planistycznych.

Inne podejście przewidziano dla mniejszych miejscowości i obszarów wiejskich, gdzie krótkoterminowy wynajem może odgrywać istotną rolę w lokalnej gospodarce turystycznej.

Obowiązkowa rejestracja Airbnb od grudnia 2026 roku

Nowy system ma być zarządzany przez Fáilte Ireland, irlandzką agencję odpowiedzialną za rozwój turystyki.

Zgodnie z ogłoszonym harmonogramem rejestr ma zostać uruchomiony 1 grudnia 2026 roku.

Od 31 grudnia 2026 roku właściciele nieruchomości oferowanych na pobyty trwające do 21 nocy mają być zobowiązani do ich rejestracji.

Obowiązek ma obejmować zarówno całe mieszkania i domy, jak i pokoje wynajmowane krótkoterminowo za pośrednictwem platform internetowych.

Po rejestracji właściciel otrzyma indywidualny numer, który będzie musiał być widoczny w ogłoszeniu.

Platformy takie jak Airbnb mają zostać zobowiązane do umożliwienia wyświetlania numerów rejestracyjnych i podejmowania działań wobec ofert niespełniających wymogów.

Rejestracja będzie odnawiana co roku.

Przewidziano również opłatę administracyjną, której ostateczna wysokość ma zostać określona osobno.

Ważne: na 28 października ustawa nadal przechodzi procedurę legislacyjną. Podane terminy są oficjalnym harmonogramem wdrożenia, a nie potwierdzeniem, że wszystkie jej przepisy już obowiązują.

Dlaczego nowe przepisy wywołały kontrowersje?

Najwięcej krytyki dotyczy dwóch elementów reformy.

Pierwszym jest dwuletni okres przejściowy dla właścicieli nieruchomości w miejscowościach liczących nie więcej niż 20 tysięcy mieszkańców.

Drugi dotyczy specjalnego traktowania nieruchomości, które były wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego przez co najmniej siedem lat.

Organizacja Threshold, pomagająca osobom wynajmującym mieszkania w Irlandii, oceniła reformę jako ważny krok, ale wyraziła zaniepokojenie przewidzianymi wyjątkami.

Zdaniem organizacji firmy i właściciele, którzy nie przestrzegali dotychczasowych wymogów planistycznych, nie powinni otrzymywać dodatkowych korzyści w postaci długich okresów dostosowawczych.

Podobne zastrzeżenia przedstawiła opozycyjna partia Sinn Féin.

Siedem lat wynajmu może dać właścicielowi szczególne uprawnienia

Najbardziej spornym rozwiązaniem jest zasada określana jako grandfather clause.

Zgodnie z rządową polityką planistyczną nieruchomości wykorzystywane nieprzerwanie do wynajmu krótkoterminowego przez co najmniej siedem lat mogą uzyskać korzystniejsze traktowanie podczas rozpatrywania wniosku o pozwolenie.

Nie oznacza to automatycznej legalizacji każdego takiego obiektu.

Właściciel musi spełnić określone warunki, między innymi dotyczące ciągłości działalności i braku wcześniejszych działań egzekucyjnych.

Nieruchomość nie może również powodować poważnych zagrożeń związanych z ruchem drogowym, powodziami lub zanieczyszczeniem środowiska ani naruszać określonych warunków planistycznych.

Krytycy uważają jednak, że zasada ta może ułatwić uzyskanie pozwolenia części właścicieli, którzy przez wiele lat prowadzili wynajem turystyczny bez odpowiedniej zgody.

W rezultacie niektóre nieruchomości, które potencjalnie mogłyby zostać przeznaczone na długoterminowy wynajem, pozostaną na rynku turystycznym.

Sinn Féin: przepisy mogą okazać się zbyt łagodne

Eoin Ó Broin, rzecznik Sinn Féin do spraw mieszkalnictwa, ostro skrytykował rozwiązanie dotyczące siedmioletniego okresu działalności.

Według polityka nowe zasady mogą premiować właścicieli, którzy przez lata nie przestrzegali wymogów planistycznych.

Ó Broin argumentuje, że problem krótkoterminowego wynajmu jest znany od około dekady, dlatego wiele nieruchomości może spełniać siedmioletni warunek.

Jego zdaniem ograniczy to liczbę lokali, które rzeczywiście wrócą na rynek długoterminowego wynajmu.

Polityk ocenił również, że proponowane rozwiązania mogą należeć do mniej restrykcyjnych regulacji tego rodzaju w Europie i Stanach Zjednoczonych.

Są to oceny przedstawiciela opozycji, a nie niezależnie ustalony ranking międzynarodowych przepisów.

Tylko niewielki odsetek właścicieli występował o pozwolenie

Dane przedstawione przez Department of Housing pokazują skalę problemów z egzekwowaniem dotychczasowych zasad.

W ciągu siedmiu lat obowiązywania wymogów planistycznych jedynie około 1,3% nieruchomości wykorzystywanych do wynajmu krótkoterminowego było objętych wnioskami o odpowiednie pozwolenie.

Spośród rozpatrywanych wniosków około 43,6% otrzymało zgodę.

Liczby te pokazują, dlaczego rząd uznał za konieczne stworzenie ogólnokrajowego systemu rejestracji.

Dotychczas samorządy miały ograniczone możliwości ustalenia, które nieruchomości są wykorzystywane do wynajmu turystycznego i czy ich właściciele przestrzegają przepisów.

Nowy rejestr ma dostarczyć dokładniejszych informacji o skali działalności i umożliwić skuteczniejsze kontrole.

Rząd broni nowych przepisów. Turystyka też potrzebuje miejsc noclegowych

Minister przedsiębiorczości, turystyki i zatrudnienia Peter Burke podkreśla, że nowe regulacje muszą uwzględniać zarówno kryzys mieszkaniowy, jak i potrzeby sektora turystycznego.

Rząd chce ograniczać wynajem turystyczny przede wszystkim tam, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania jest największe.

W mniejszych miejscowościach sytuacja może wyglądać inaczej.

W niektórych regionach krótkoterminowy wynajem zapewnia dodatkowe dochody rodzinom, wspiera lokalne restauracje, sklepy i usługi oraz umożliwia przyjmowanie turystów w miejscach, gdzie nie ma wystarczającej liczby hoteli.

Zwolennicy bardziej elastycznego podejścia argumentują, że całkowite ograniczenie takich usług mogłoby zaszkodzić lokalnej gospodarce.

Rząd uważa, że nowe rozwiązania mają zachować równowagę między potrzebami mieszkańców a interesami branży turystycznej.

Co zmieni się dla właścicieli mieszkań wynajmowanych przez Airbnb?

Osoby oferujące nieruchomości na krótkie pobyty powinny przygotować się na nowe obowiązki.

Najważniejsze z nich to:

• Rejestracja nieruchomości w systemie Fáilte Ireland.

• Uzyskanie numeru rejestracyjnego i umieszczenie go w ogłoszeniu.

• Coroczne odnawianie rejestracji.

• Potwierdzenie zgodności działalności z przepisami planistycznymi.

• Przekazanie wymaganych danych dotyczących nieruchomości i jej właściciela.

• Dostosowanie się do ewentualnych kontroli i decyzji właściwych organów.

Rejestracja nie będzie automatycznie oznaczać uzyskania pozwolenia planistycznego.

Są to dwa odrębne obowiązki.

Osoby wynajmujące nieruchomości w dużych miastach powinny szczególnie dokładnie sprawdzić, czy ich działalność wymaga zgody na zmianę sposobu użytkowania.

Czy nadal będzie można wynajmować pokój we własnym domu?

Tak. Nowe zasady nie oznaczają całkowitego zakazu udostępniania turystom pokoju w swoim mieszkaniu lub domu.

Wynajmowanie jednego lub kilku pokoi w głównym miejscu zamieszkania właściciela pozostaje co do zasady zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia planistycznego na zmianę sposobu użytkowania.

Nadal jednak może podlegać obowiązkowi rejestracji krótkoterminowego wynajmu.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy właściciel wynajmuje cały dom lub mieszkanie podczas swojej nieobecności.

Obecne zasady pozwalają na taki wynajem przez łącznie maksymalnie 90 dni w roku bez konieczności uzyskiwania odpowiedniego pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania.

Po przekroczeniu tego limitu wymagane jest pozwolenie planistyczne.

Właściciele powinni również sprawdzić warunki umowy najmu, kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i ewentualne zasady obowiązujące we wspólnocie mieszkaniowej.

Czy Airbnb będzie musiało usuwać nielegalne ogłoszenia?

Jednym z ważniejszych elementów reformy są nowe obowiązki nakładane na platformy internetowe.

Serwisy pośredniczące w wynajmie mają być zobowiązane do wyświetlania numerów rejestracyjnych oraz przeprowadzania określonych kontroli poprawności danych.

Jeżeli Fáilte Ireland stwierdzi, że ogłoszenie nie spełnia wymogów, platforma może otrzymać nakaz jego usunięcia lub zablokowania.

Nowe regulacje przewidują także przekazywanie informacji dotyczących działalności, w tym liczby wynajętych nocy i liczby gości.

W przypadku naruszeń platformom mogą grozić znaczące sankcje finansowe, sięgające nawet 2% rocznego obrotu, zgodnie z przewidzianymi zasadami egzekwowania przepisów.

Rząd liczy, że większa odpowiedzialność platform ułatwi wykrywanie niezgodnych z prawem ofert.

Czy nowe przepisy obniżą czynsze w Irlandii?

To najważniejsze pytanie z perspektywy osób szukających mieszkania.

Jeżeli część nieruchomości wykorzystywanych obecnie do krótkoterminowego wynajmu rzeczywiście wróci na rynek długoterminowy, może to zwiększyć liczbę dostępnych lokali.

W niektórych miejscowościach mogłoby to ograniczyć konkurencję między najemcami.

Nie ma jednak gwarancji, że przełoży się to na szybki lub znaczący spadek czynszów.

Wpływ reformy będzie zależał między innymi od liczby nieruchomości faktycznie przywróconych do zamieszkania, lokalizacji tych mieszkań, skuteczności kontroli oraz ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości.

Kryzys mieszkaniowy w Irlandii ma znacznie szersze przyczyny, w tym niewystarczającą podaż nowych domów, koszty budowy i ograniczenia infrastrukturalne.

Dlatego regulacja Airbnb może być jednym z elementów polityki mieszkaniowej, ale sama nie rozwiąże całego problemu.

Co to oznacza dla Polaków mieszkających w Irlandii?

Nowe przepisy mogą mieć znaczenie dla dwóch grup Polaków.

Pierwsza to osoby wynajmujące mieszkania i poszukujące stabilnego lokum na dłuższy okres.

Jeśli reforma zwiększy podaż mieszkań, może poprawić ich sytuację, szczególnie w Dublinie, Cork i innych większych miastach.

Druga grupa to właściciele nieruchomości, którzy udostępniają pokoje, mieszkania lub domy turystom.

Powinni oni zapoznać się z nowymi obowiązkami rejestracyjnymi i sprawdzić, czy posiadane nieruchomości spełniają wymogi planistyczne.

Dotyczy to także osób, które wynajmują nieruchomości tylko przez część roku.

Warto śledzić informacje publikowane przez Fáilte Ireland oraz właściwe lokalne samorządy.

Co dalej z ustawą?

Projekt Short-Term Letting and Tourism Bill 2026 znajduje się obecnie na etapie prac parlamentarnych.

Rząd zakłada uruchomienie rejestru 1 grudnia oraz rozpoczęcie obowiązywania nowych wymogów rejestracyjnych 31 grudnia 2026 roku.

Ostateczny kształt przepisów będzie zależał od przebiegu procesu legislacyjnego.

W najbliższych tygodniach można spodziewać się dalszej dyskusji dotyczącej wyjątków dla wieloletnich operatorów i okresów przejściowych w mniejszych miejscowościach.

Reforma ma uporządkować rynek wynajmu turystycznego i pomóc odzyskać część mieszkań dla stałych mieszkańców Irlandii. Jej rzeczywisty wpływ będzie jednak zależał od tego, jak wiele nieruchomości zostanie objętych skuteczną kontrolą i ile z nich rzeczywiście wróci na rynek długoterminowego najmu.

Stan na 28 października 2026 roku. Projekt ustawy nie zakończył jeszcze procedury parlamentarnej.

Źródła

• Irish Examiner, 27 października 2026 – Proposed short-term let regulations ‘weakest in Europe’.

• Department of Enterprise, Tourism and Employment – Short-term letting in Ireland – what you need to know.

• Houses of the Oireachtas – Short-Term Lettings and Tourism Bill 2026, projekt nr 101.

• Department of Enterprise, Tourism and Employment, 19 czerwca 2026 – komunikat o krajowej polityce planistycznej dotyczącej wynajmu krótkoterminowego.