Irlandzki rząd przygotowuje nowe przepisy, które mają ułatwić mniejszym firmom budowlanym zakup gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Deweloperzy mogliby otrzymywać pożyczki z państwowej instytucji Home Building Finance Ireland (HBFI), zanim uzyskają pozwolenie na budowę. Władze liczą, że zmiana pomoże uruchomić więcej projektów i zwiększyć liczbę powstających domów.
Czy to kolejny krok w kierunku rozwiązania kryzysu mieszkaniowego w Irlandii?
Rząd chce zmienić zasady finansowania budowy mieszkań
We wtorek, 27 października 2026 roku, irlandzkie media poinformowały o nowej inicjatywie rządu, której celem jest przyspieszenie budownictwa mieszkaniowego.
Wicepremier i minister finansów Simon Harris zamierza przedstawić rządowi propozycję rozszerzenia uprawnień państwowej instytucji Home Building Finance Ireland.
Projekt zakłada umożliwienie mniejszym deweloperom uzyskania finansowania na zakup działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jeszcze przed otrzymaniem oficjalnego pozwolenia na budowę, czyli planning permission.
Obecnie przedsiębiorcy ubiegający się o standardowe finansowanie HBFI muszą wcześniej zabezpieczyć odpowiednią nieruchomość i uzyskać pozwolenie na realizację inwestycji.
To oznacza, że znaczną część początkowych kosztów muszą pokryć ze środków własnych lub znaleźć inne źródło finansowania.
Nowe przepisy mają zmienić tę sytuację.
Według informacji opublikowanych przez Irish Examiner i The Irish Times propozycja ma trafić pod obrady rządu w środę, 28 października.
Dlaczego zakup ziemi jest problemem dla małych deweloperów?
Budowa osiedla mieszkaniowego zaczyna się znacznie wcześniej niż pojawienie się pierwszych maszyn budowlanych.
Deweloper musi znaleźć odpowiedni grunt, sprawdzić możliwości jego zabudowy, przygotować dokumentację projektową, przeprowadzić analizy techniczne i wystąpić o pozwolenie na budowę.
Wszystkie te działania wymagają pieniędzy.
Dla dużych przedsiębiorstw dysponujących znacznym kapitałem zakup działki przed otrzymaniem pozwolenia może być stosunkowo łatwiejszy.
Małe firmy budowlane często nie mają jednak wystarczających środków, aby przez dłuższy czas finansować zakup ziemi i przygotowanie inwestycji.
Powstaje więc problem: przedsiębiorca potrzebuje gruntu, aby przygotować projekt i uzyskać pozwolenie, ale bez pozwolenia ma ograniczony dostęp do finansowania.
Rząd chce zmniejszyć tę barierę.
Jeśli proponowane przepisy zostaną przyjęte, mniejsi deweloperzy będą mogli ubiegać się o pożyczkę na zakup odpowiedniej działki jeszcze na wcześniejszym etapie inwestycji.
Jak miałby działać nowy system?
Proponowane rozwiązanie ma obejmować grunty, które w miejscowych planach zagospodarowania zostały już przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.
W Irlandii określa się je jako residentially zoned land.
Samo takie przeznaczenie działki nie oznacza jednak, że można natychmiast rozpocząć na niej budowę. Deweloper nadal musi uzyskać wymagane pozwolenia.
Nowy mechanizm miałby wyglądać następująco:
- Firma budowlana znajduje grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.
- Składa wniosek o finansowanie do Home Building Finance Ireland.
- Po pozytywnej ocenie może uzyskać pożyczkę na zakup działki, mimo że nie ma jeszcze pozwolenia na budowę.
- Przygotowuje projekt i przechodzi przez procedurę planistyczną.
- Po uzyskaniu wymaganych zgód może przystąpić do dalszych etapów inwestycji i organizacji finansowania budowy.
W praktyce oznaczałoby to możliwość wcześniejszego zaangażowania kapitału państwowej instytucji w przygotowanie nowych osiedli.
Ważne jednak, że nie będą to bezzwrotne dotacje.
Pożyczki mają być udzielane na zasadach komercyjnych i będą podlegały spłacie.
Według informacji Business Plus oprocentowanie może wynosić około 6,5%. Szczegółowe warunki programu będą zależeć od ostatecznie przyjętych przepisów i zasad finansowania.
Czym jest Home Building Finance Ireland?
Home Building Finance Ireland, czyli HBFI, to państwowa instytucja finansowa utworzona w 2018 roku.
Jej zadaniem jest wspieranie budowy nowych mieszkań i domów poprzez udzielanie pożyczek deweloperom, którzy mają trudności z uzyskaniem odpowiedniego finansowania komercyjnego.
HBFI działa pod nadzorem Departamentu Finansów.
Instytucja koncentruje się przede wszystkim na mniejszych i średnich projektach mieszkaniowych.
Finansowanie nie jest automatyczne. Każdy projekt musi zostać oceniony pod względem ryzyka, opłacalności oraz możliwości realizacji.
Według danych przedstawionych w najnowszych doniesieniach medialnych łączna wartość pożyczek zatwierdzonych przez HBFI wyniosła na koniec czerwca 2026 roku około 3,776 miliarda euro.
Proponowana reforma ma rozszerzyć zakres działalności instytucji, umożliwiając jej udział również w finansowaniu wcześniejszych etapów przygotowania inwestycji.
Małe firmy budowlane odpowiadają za znaczną część rynku
Jednym z argumentów przedstawianych przez zwolenników reformy jest struktura irlandzkiego sektora budowlanego.
Według raportu HBFI aż 90% firm zajmujących się budową mieszkań i domów realizuje mniej niż 50 nieruchomości rocznie.
Jedynie 11 dużych deweloperów, stanowiących około 1% firm uwzględnionych w analizie, buduje ponad 300 mieszkań lub domów rocznie.
Kolejne 83 przedsiębiorstwa realizują od 50 do 299 nieruchomości rocznie.
Dane pokazują, że irlandzki rynek mieszkaniowy składa się nie tylko z dużych firm realizujących wielkie osiedla.
Istotną rolę odgrywają również lokalni przedsiębiorcy, którzy budują niewielkie zespoły domów, osiedla szeregowe i mniejsze budynki mieszkalne.
To właśnie dla takich firm dostęp do kapitału na wczesnym etapie projektu może mieć szczególne znaczenie.
Dlaczego duzi deweloperzy nie zostaną objęci zmianami?
Z informacji przekazanych irlandzkim mediom wynika, że nowe możliwości finansowania mają być skierowane do mniejszych firm budowlanych.
Duże przedsiębiorstwa nie mają zostać objęte rozszerzonym programem.
Rząd uzasadnia takie podejście potrzebą wyrównania możliwości działania przedsiębiorstw o różnej skali.
Więksi deweloperzy zazwyczaj mają łatwiejszy dostęp do banków, inwestorów i własnych rezerw finansowych.
Mniejsze firmy mogą natomiast rezygnować z potencjalnych inwestycji już na etapie zakupu działki.
Nowe rozwiązanie ma pomóc im konkurować o dostępne tereny i zwiększyć liczbę projektów przygotowywanych do realizacji.
Czy dzięki zmianom powstanie więcej mieszkań?
Rząd liczy, że ułatwienie dostępu do finansowania pozwoli szybciej uruchamiać inwestycje na gruntach już przeznaczonych pod budownictwo.
Jednak sama dostępność pożyczek nie oznacza automatycznie wzrostu liczby ukończonych mieszkań.
Deweloperzy nadal będą musieli uzyskać pozwolenia, zapewnić dostęp do infrastruktury oraz znaleźć wykonawców i pracowników.
Znaczenie będą miały również koszty materiałów, robocizny i przyłączy.
Nie każda działka oznaczona w planie jako teren mieszkaniowy jest od razu gotowa do zabudowy.
Część gruntów wymaga budowy dróg dojazdowych, rozbudowy sieci wodociągowej, kanalizacji lub infrastruktury energetycznej.
Dlatego nowe pożyczki mogą rozwiązać jeden z problemów finansowych, ale nie zastąpią innych działań potrzebnych do zwiększenia podaży mieszkań.
Kto poniesie ryzyko, jeśli deweloper nie dostanie pozwolenia?
To jedno z najważniejszych pytań związanych z proponowanym systemem.
Pożyczka miałaby być dostępna jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a więc w momencie, kiedy nie ma pewności, że inwestycja zostanie zatwierdzona.
W przypadku odmowy pozwolenia grunt może nadal pozostawać własnością dewelopera, ale jego planowany projekt nie będzie mógł zostać zrealizowany w pierwotnej formie.
Według informacji Business Plus przedsiębiorcy mają pozostawać zobowiązani do spłaty pożyczki nawet wtedy, gdy nie uzyskają wymaganej zgody planistycznej.
Nie oznacza to jednak całkowitego braku ryzyka dla instytucji udzielającej finansowania.
Szczegółowe zabezpieczenia, kryteria oceny wniosków i zasady postępowania w przypadku niepowodzenia inwestycji będą istotne dla funkcjonowania nowego programu.
Czy nowe przepisy obniżą ceny mieszkań?
Dla osób poszukujących własnego domu najważniejsze pozostaje pytanie, czy proponowane zmiany przełożą się na niższe ceny nieruchomości.
Na tym etapie nie można tego zagwarantować.
Ułatwienie finansowania może zachęcić więcej firm do rozpoczynania inwestycji i w dłuższej perspektywie zwiększyć liczbę dostępnych domów.
Większa podaż mogłaby ograniczać presję na ceny, jeśli będzie rosła odpowiednio szybko w stosunku do popytu.
Nie ma jednak pewności, że pojedyncza reforma doprowadzi do zauważalnego spadku cen.
Na ostateczną cenę nowego domu wpływają również koszty gruntu, budowy, finansowania, infrastruktury oraz lokalizacja.
Co więcej, proponowane pożyczki mają charakter komercyjny, więc nie eliminują kosztów finansowych ponoszonych przez deweloperów.
Reforma jest zatem przede wszystkim próbą zwiększenia możliwości rozpoczynania inwestycji, a nie programem bezpośrednich dopłat dla kupujących.
Co zmiany mogą oznaczać dla Polaków mieszkających w Irlandii?
Dla polskich rodzin i osób planujących zakup pierwszego domu najważniejszy będzie ewentualny wzrost liczby dostępnych nieruchomości.
Jeśli mniejsi deweloperzy będą mogli łatwiej finansować zakup działek, nowe projekty mogą pojawiać się również poza największymi miastami.
Dotyczy to szczególnie miejscowości, w których działają lokalne firmy budowlane, a realizowane inwestycje obejmują kilkanaście lub kilkadziesiąt domów.
Potencjalnie może to oznaczać większy wybór nowych nieruchomości w hrabstwach otaczających Dublin, a także w innych regionach kraju.
Na razie nie wskazano jednak konkretnych miejscowości ani liczby dodatkowych domów, które miałyby powstać dzięki reformie.
Dla Polaków pracujących w branży budowlanej zwiększenie liczby realizowanych projektów mogłoby również oznaczać dodatkowe możliwości zatrudnienia.
Wszystko będzie jednak zależeć od tego, jak szybko nowe przepisy zostaną wprowadzone i czy firmy rzeczywiście skorzystają z rozszerzonego finansowania.
Co dalej? Rząd ma rozpatrzyć propozycję w środę
Simon Harris ma przedstawić plan zmian podczas posiedzenia rządu w środę, 28 października 2026 roku.
Według Irish Examiner propozycja ma uzyskać zgodę gabinetu, po czym zostanie opublikowany ogólny zarys projektu ustawy.
Następnie planowane są prace legislacyjne, w tym analiza projektu przed jego dalszym procedowaniem.
Rząd chce wprowadzić nowe rozwiązanie możliwie szybko. Rozważane jest również dołączenie odpowiednich przepisów do innej ustawy, co mogłoby skrócić proces legislacyjny.
Na dzień 27 października reforma pozostaje jednak propozycją.
Nowe zasady nie obowiązują jeszcze, a deweloperzy nie mogą na tej podstawie automatycznie otrzymywać pożyczek na zakup gruntów bez pozwolenia na budowę.
Kolejny element walki z kryzysem mieszkaniowym
Irlandia od lat zmaga się z niedoborem mieszkań, wysokimi czynszami i trudnościami w zakupie pierwszego domu.
Rząd podejmuje działania obejmujące finansowanie budownictwa, wsparcie dla kupujących, rozwój infrastruktury i zmiany przepisów planistycznych.
Proponowane rozszerzenie działalności Home Building Finance Ireland ma stanowić kolejny element tej polityki.
Jego największą zaletą może być ułatwienie mniejszym przedsiębiorstwom wejścia na rynek i przygotowywania nowych projektów.
Jednak rzeczywisty wpływ reformy będzie można ocenić dopiero wtedy, gdy okaże się, ile firm otrzyma finansowanie, ile gruntów zostanie zakupionych i ile dodatkowych mieszkań faktycznie powstanie.
Dla mieszkańców Irlandii najważniejszy pozostaje bowiem nie sam dostęp deweloperów do pożyczek, ale to, czy nowe rozwiązania przełożą się na większą liczbę dostępnych cenowo domów.
Stan na 27 października 2026 roku. Opisywane rozwiązania są propozycją legislacyjną, a nie obowiązującym prawem.
