Irlandzki rząd chce zmienić sposób finansowania budownictwa socjalnego i ograniczyć kupowanie gotowych mieszkań od prywatnych deweloperów. Minister mieszkalnictwa James Browne przekonuje, że państwo powinno budować więcej nieruchomości samodzielnie, zamiast konkurować z prywatnymi kupującymi. Jednak przedstawiciele branży budowlanej ostrzegają, że reforma może przynieść odwrotny skutek – od 2028 roku w Irlandii może powstawać mniej mieszkań, zarówno socjalnych, jak i prywatnych.

W kraju, który od lat zmaga się z poważnym kryzysem mieszkaniowym, każda decyzja wpływająca na liczbę budowanych domów budzi szczególne zainteresowanie.

Nowy plan rządu, ogłoszony w tym tygodniu, wywołał niepokój wśród deweloperów, organizacji mieszkaniowych i ekspertów zajmujących się polityką społeczną.

Jak informuje The Journal w niedzielę 25 października, przedstawiciele sektora budowlanego obawiają się, że proponowane zmiany mogą utrudnić finansowanie nowych inwestycji i zagrozić realizacji rządowego celu budowy 60 tysięcy mieszkań rocznie.

Koniec kupowania gotowych mieszkań przez państwo

Najważniejszą częścią reformy jest stopniowe wycofywanie modelu określanego jako turnkey housing.

W praktyce polega on na tym, że prywatny deweloper buduje osiedle lub blok mieszkalny, a następnie sprzedaje gotowe nieruchomości lokalnym władzom albo organizacjom zajmującym się mieszkalnictwem społecznym.

Dzięki temu państwo może stosunkowo szybko zwiększać liczbę mieszkań socjalnych bez konieczności samodzielnego prowadzenia całego procesu budowlanego.

Minister James Browne uważa jednak, że samorządy i organizacje mieszkaniowe stały się zbyt zależne od tego rozwiązania.

Według ministra kupowanie gotowych nieruchomości oznacza, że część mieszkań, które mogłyby trafić do prywatnych nabywców, jest przejmowana przez instytucje publiczne.

Rząd chce również mieć większy wpływ na projektowanie mieszkań, ich wielkość, standard oraz dostosowanie do potrzeb przyszłych lokatorów.

Zgodnie z przedstawionym planem 31 grudnia 2027 roku będzie ostatnim dniem składania nowych wniosków o finansowanie zakupów w modelu turnkey.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie wcześniej zatwierdzone zakupy muszą zostać zakończone do tej daty.

Dlaczego deweloperzy obawiają się reformy?

Choć rząd argumentuje, że zmiany pozwolą zwiększyć podaż mieszkań na rynku prywatnym, przedstawiciele branży budowlanej wskazują na istotny problem.

Wiele nowych inwestycji rozpoczyna się dopiero wtedy, gdy deweloper ma zagwarantowaną sprzedaż części nieruchomości.

Taką gwarancję często zapewniają właśnie lokalne samorządy lub organizacje mieszkaniowe.

Jeżeli deweloper wie, że określona liczba mieszkań zostanie kupiona po zakończeniu budowy, łatwiej może uzyskać kredyt bankowy i rozpocząć realizację projektu.

Bez takiego zabezpieczenia finansowanie może okazać się trudniejsze.

Problem dotyczy szczególnie większych osiedli i budynków wielorodzinnych, gdzie koszty inwestycji są wysokie, a sprzedaż mieszkań indywidualnym nabywcom może trwać wiele miesięcy.

Przedstawiciele sektora ostrzegają, że wycofanie państwa z zakupów gotowych nieruchomości może sprawić, iż niektóre planowane inwestycje zostaną opóźnione, ograniczone lub całkowicie wstrzymane.

W rezultacie na rynku mogłoby pojawić się mniej mieszkań, a nie więcej, jak zakłada rząd.

Największe problemy mogą pojawić się od 2028 roku

Według rozmówców The Journal skutki reformy mogą być szczególnie widoczne od 2028 roku.

To właśnie wtedy zakończy się okres przejściowy, a deweloperzy nie będą już mogli składać nowych wniosków o finansowanie tradycyjnych zakupów turnkey.

Przedstawiciele branży obawiają się, że zmiana nastąpi zbyt szybko, zanim samorządy i organizacje mieszkaniowe zdążą przygotować alternatywne sposoby realizacji inwestycji.

Największe ryzyko dotyczy projektów, które obecnie znajdują się na etapie planowania i wymagają zapewnienia finansowania przed rozpoczęciem budowy.

Jeżeli inwestorzy nie uzyskają odpowiednich gwarancji, część projektów może nie dojść do skutku.

Nie jest to jednak przesądzony scenariusz.

Ostateczny wpływ reformy będzie zależał od tego, jak szybko instytucje publiczne rozwiną własne możliwości budowlane i czy nowe modele współpracy z deweloperami okażą się skuteczne.

Samorządy mogą nie być przygotowane na nowe obowiązki

Jednym z najważniejszych argumentów przeciwników szybkiego wycofania modelu turnkey jest ograniczona zdolność samorządów do samodzielnego prowadzenia dużych inwestycji.

Lokalne władze już teraz odpowiadają za wiele zadań związanych z planowaniem przestrzennym, infrastrukturą, wydawaniem pozwoleń i zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi.

Nowa polityka wymagałaby od nich znacznie większego zaangażowania w przygotowanie projektów, zakup gruntów, zarządzanie budową i nadzór nad wykonawcami.

Podobne wyzwania stoją przed organizacjami określanymi jako Approved Housing Bodies (AHB), czyli zatwierdzonymi organizacjami mieszkaniowymi.

Są to najczęściej podmioty działające na zasadach non-profit, które zapewniają mieszkania socjalne i przystępne cenowo we współpracy z państwem oraz sektorem prywatnym.

Wiele z nich posiada doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, ale niekoniecznie dysponuje własnymi zespołami odpowiedzialnymi za realizację dużych projektów budowlanych.

Aby nowy system funkcjonował prawidłowo, potrzebne mogą być dodatkowe inwestycje w personel, specjalistów technicznych i przygotowanie gruntów.

Ekspertka z UCD ostrzega przed spadkiem liczby mieszkań socjalnych

Poważne zastrzeżenia wobec sposobu wdrażania reformy przedstawiła profesor Michelle Norris z University College Dublin, specjalizująca się w polityce mieszkaniowej.

Norris, która wcześniej zasiadała w irlandzkiej Housing Commission, uważa, że kierunek zmian może być uzasadniony, ale proponowany harmonogram jest zbyt ambitny.

Jej zdaniem sektor publiczny nie posiada obecnie wystarczających zasobów, aby szybko zastąpić dotychczasowy system zakupów gotowych mieszkań.

Rozwijanie własnego budownictwa wymaga czasu, odpowiedniej liczby pracowników, przygotowanych terenów i sprawnych procedur inwestycyjnych.

Ekspertka ostrzega, że bez wcześniejszego zwiększenia tych możliwości liczba oddawanych mieszkań socjalnych może znacząco spaść.

Nie oznacza to, że rezygnacja z turnkey jest z definicji błędna. Problemem może być przede wszystkim tempo przechodzenia na nowy model.

Opozycja chce dłuższego okresu przejściowego

Wątpliwości dotyczące harmonogramu reformy zgłasza również Sinn Féin.

Rzecznik partii do spraw mieszkalnictwa Eoin Ó Bróin podkreślił, że jego ugrupowanie nie sprzeciwia się co do zasady ograniczaniu zależności państwa od zakupów gotowych mieszkań.

Uważa jednak, że przejście na nowy model powinno potrwać około pięciu lat.

Według niego zbyt szybka zmiana może zakłócić funkcjonowanie całego sektora i ograniczyć liczbę powstających nieruchomości.

Z kolei część przedstawicieli samorządów dostrzega w reformie również szanse.

Większy udział władz lokalnych w projektowaniu osiedli pozwoliłby lepiej dostosować nowe mieszkania do potrzeb rodzin, osób z niepełnosprawnościami i lokalnych społeczności.

Spór dotyczy więc nie tylko samego kierunku reformy, ale przede wszystkim tego, czy instytucje publiczne otrzymają wystarczająco dużo czasu i środków na przygotowanie się do nowych obowiązków.

Czy zmiany pomogą osobom kupującym pierwsze mieszkanie?

Jednym z argumentów rządu jest przekonanie, że ograniczenie zakupów przez państwo zwiększy liczbę nowych nieruchomości dostępnych dla prywatnych nabywców.

Obecnie zdarza się, że samorządy lub organizacje mieszkaniowe kupują całe grupy mieszkań bezpośrednio od deweloperów.

W takich przypadkach osoby poszukujące pierwszego domu nie mają możliwości zakupu tych konkretnych nieruchomości na otwartym rynku.

Ograniczenie tego mechanizmu mogłoby zwiększyć wybór dostępnych ofert.

Jednak istnieje również druga strona problemu.

Jeżeli brak gwarantowanych zakupów spowoduje, że część inwestycji w ogóle nie powstanie, liczba mieszkań oferowanych prywatnym nabywcom również może się zmniejszyć.

Dlatego ostateczne skutki reformy będą zależały nie tylko od liczby nieruchomości kupowanych przez państwo, ale przede wszystkim od całkowitej liczby mieszkań oddawanych do użytku.

Co to oznacza dla Polaków mieszkających w Irlandii?

Zmiany mogą mieć znaczenie dla tysięcy polskich rodzin, które wynajmują mieszkania, oczekują na lokal socjalny lub planują zakup własnego domu.

Jeżeli reforma doprowadzi do zwiększenia liczby nieruchomości dostępnych na rynku prywatnym, osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą zyskać większy wybór.

Jeżeli jednak ostrzeżenia branży budowlanej się potwierdzą i liczba rozpoczynanych inwestycji spadnie, problemy z dostępnością mieszkań mogą się utrzymać lub pogłębić.

Dla osób korzystających z mieszkalnictwa socjalnego szczególnie ważne będzie to, czy samorządy i organizacje mieszkaniowe zdołają utrzymać dotychczasowe tempo dostarczania nowych lokali.

Zmiany nie oznaczają automatycznego odebrania mieszkań obecnym lokatorom ani zakończenia programów mieszkaniowych.

Dotyczą przede wszystkim sposobu finansowania i realizacji przyszłych inwestycji.

Rząd chce 60 tysięcy mieszkań rocznie. Czy nowy plan pomoże osiągnąć ten cel?

Irlandzkie władze wyznaczyły ambitny cel zwiększenia liczby nowych mieszkań do 60 tysięcy rocznie.

Aby go osiągnąć, konieczne będzie znaczne przyspieszenie budownictwa oraz poprawa dostępności gruntów, infrastruktury i finansowania.

Nowy model zakłada większą odpowiedzialność samorządów, organizacji mieszkaniowych i Land Development Agency za dostarczanie mieszkań socjalnych.

Rząd liczy, że pozwoli to lepiej planować inwestycje i uniknąć sytuacji, w której instytucje publiczne konkurują z prywatnymi kupującymi o te same nieruchomości.

Przedstawiciele branży budowlanej ostrzegają jednak, że samo ograniczenie zakupów gotowych mieszkań nie zwiększy automatycznie możliwości budowlanych państwa.

Najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko, kto będzie kupował nowe mieszkania, ale przede wszystkim, kto je wybuduje i w jaki sposób zostaną sfinansowane.

W kraju, w którym dostępność mieszkań pozostaje jednym z największych problemów społecznych, powodzenie reformy będzie zależało od tego, czy nowe rozwiązania rzeczywiście zwiększą podaż nieruchomości.

Jeżeli okres przejściowy okaże się niewystarczający, skutki mogą być odczuwalne już od 2028 roku.

Na razie ostrzeżenia dotyczące spadku liczby budowanych mieszkań pozostają prognozami ekspertów i przedstawicieli branży, a nie potwierdzonym rezultatem rządowej decyzji.